Nachschlagewerk
Immobilien-Glossar
Die wichtigsten Fachbegriffe rund um den Hauskauf in der Schweiz — verständlich erklärt.
Tragbarkeit
Schweizer Bankenkennzahl, die prüft ob ein Hauskäufer die laufenden Kosten tragen kann. Die kalkulatorischen Wohnkosten (5% Hypothekarzins + Amortisation + 1% Unterhalt) dürfen maximal 33% des Bruttoeinkommens betragen. Für ein CHF 1 Mio Haus braucht man ca. CHF 178'000 Jahreseinkommen.
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Amortisation
Rückzahlung der Hypothekarschuld. In der Schweiz muss die 2. Hypothek (65-80% Belehnung) innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Pensionsalter 65 amortisiert werden. Die 1. Hypothek (bis 65%) hat keine Amortisationspflicht. Man unterscheidet direkte und indirekte Amortisation (via Säule 3a).
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SARON
Swiss Average Rate Overnight — der gesicherte Übernachtzinssatz am Schweizer Geldmarkt, berechnet von SIX Group. Seit Ende 2021 ersetzt er den LIBOR als Referenzzins für Hypotheken. Für Hypotheken wird der Compounded SARON über 3 Monate verwendet. Banken addieren eine Marge von 0,64-1,20%, was einen Gesamtzins von 0,7-1,2% ergibt (Stand April 2026).
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Eigenmietwert
Fiktives Einkommen im Schweizer Steuerrecht, das Eigentümer selbstgenutzter Immobilien versteuern müssen. Entspricht 60-70% der Marktmiete. Die Abschaffung wurde am 28. September 2025 beschlossen und tritt per 1. Januar 2029 in Kraft. Im Gegenzug entfallen Hypothekarzins- und Unterhaltsabzüge.
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Grundstückgewinnsteuer
Kantonale Steuer auf den Gewinn aus Immobilienverkäufen. Der Steuersatz sinkt mit zunehmender Haltedauer: In Basel-Stadt werden bei Verkauf innerhalb von 3 Jahren bis zu 60% fällig, in Genf entfällt die Steuer nach 25 Jahren vollständig. Maklerprovision und wertvermehrende Investitionen sind abzugsfähig.
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Handänderungssteuer
Kantonale Steuer beim Eigentümerwechsel einer Immobilie. Acht Kantone (ZH, ZG, SZ, UR, GL, SH, AG, TI) erheben keine Handänderungssteuer. Die höchsten Sätze gelten in Waadt (3,3%) und Genf (3,0%). Bei einem Kaufpreis von CHF 1 Mio variieren die Kosten zwischen CHF 0 (Schwyz) und CHF 33'000 (Waadt).
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Schuldbrief
Schweizer Grundpfandrecht, das die Hypothek im Grundbuch absichert (Art. 842 ff. ZGB). Seit 2012 gibt es den Register-Schuldbrief (papierlos) neben dem Papier-Schuldbrief. Die Errichtung kostet je nach Kanton 0,1-0,3% des Betrags. In Genf fallen besonders hohe Kosten an (1,365% droits d'enregistrement).
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Maklerprovision
Vergütung des Immobilienmaklers beim Kauf oder Verkauf. In der Schweiz beträgt die übliche Provision 2-3% des Verkaufspreises, zahlbar durch den Verkäufer (Bestellerprinzip). Im Tessin sind 4-5% üblich. Die Provision ist gesetzlich nicht reguliert (Art. 412 ff. OR) und von der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig.
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Stockwerkeigentum
Schweizer Eigentumsform bei Eigentumswohnungen (Art. 712a-712t ZGB). Jeder Eigentümer besitzt einen Anteil am Grundstück und ein ausschliessliches Sonderrecht an seiner Wohnung. Die Gemeinschaft wird durch ein Reglement und die Stockwerkeigentümerversammlung organisiert. Der Erneuerungsfonds ist obligatorisch.
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Vorkaufsrecht
Recht, eine Immobilie beim Verkauf an Dritte vorrangig zu erwerben. In der Schweiz existieren gesetzliche Vorkaufsrechte (z.B. für Miteigentümer nach Art. 682 ZGB und Stockwerkeigentümer) sowie vertragliche, die im Grundbuch vorgemerkt werden können. Die Ausübungsfrist beträgt in der Regel 3 Monate nach Kenntnis.
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Lex Koller
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41). Beschränkt den Immobilienerwerb durch ausländische Staatsangehörige ohne Wohnsitz in der Schweiz. EU/EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung sind seit dem Personenfreizügigkeitsabkommen weitgehend gleichgestellt. Ferienwohnungen in Tourismusgebieten unterliegen dem Kontingentssystem.
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