Öffentliches Register, in dem sämtliche Grundstücke und Rechte daran verzeichnet sind. In der Schweiz wird man erst mit dem Grundbucheintrag Eigentümer — nicht mit der Vertragsunterzeichnung. Der Eintrag erfolgt nach notarieller Beurkundung und dauert in der Regel 2-4 Wochen.
Was steht im Grundbuch?
Das Grundbuch ist das offizielle Verzeichnis aller Grundstücke in der Schweiz, geführt vom kantonalen Grundbuchamt. Es geniesst öffentlichen Glauben: Was im Grundbuch steht, gilt gegenüber Dritten als richtig (Art. 973 ZGB). Das Grundbuch enthält Informationen über das Grundstück (Parzellennummer, Fläche, Lage), den Eigentümer, sämtliche Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten) und Vormerkungen (Vorkaufsrechte, Mietverträge). Für jeden, der eine Immobilie kaufen will, ist der Grundbuchauszug das wichtigste Dokument — er zeigt, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und welche Lasten auf der Immobilie ruhen.
Die drei Abteilungen
Das Schweizer Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert. Die erste Abteilung verzeichnet das Eigentum: Wer ist Eigentümer, seit wann, und auf welcher Rechtsgrundlage (Kauf, Erbschaft, Schenkung)? Bei Miteigentum oder Stockwerkeigentum sind hier die Quoten vermerkt. Die zweite Abteilung enthält die Dienstbarkeiten und Grundlasten: Wegrechte, Baurechte, Wohnrechte, Nutzniessung oder kommunale Grundlasten. Diese Rechte gehen beim Verkauf auf den neuen Eigentümer über und können den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen. Die dritte Abteilung verzeichnet die Grundpfandrechte: Schuldbriefe und Grundpfandverschreibungen — also die Hypotheken. Käufer sollten alle drei Abteilungen sorgfältig prüfen.
Grundbuchauszug bestellen
Jede Person mit einem berechtigten Interesse kann einen Grundbuchauszug bestellen — zum Beispiel als potenzieller Käufer. Der Auszug kann beim zuständigen Grundbuchamt des Bezirks oder der Gemeinde beantragt werden, in vielen Kantonen auch online. Die erste Abteilung (Eigentum) ist für jedermann einsehbar. Für die zweite und dritte Abteilung (Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte) muss ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Als Kaufinteressent genügt in der Regel ein Hinweis auf laufende Kaufverhandlungen. Der Auszug kostet je nach Kanton zwischen CHF 20 und CHF 50 und ist in der Regel innerhalb weniger Tage verfügbar. Bei grösseren Transaktionen empfiehlt sich ein beglaubigter Auszug.
Kosten des Grundbucheintrags
Der Grundbucheintrag beim Kauf ist gebührenpflichtig. Die Kosten setzen sich zusammen aus der Grundbuchgebühr (kantonal unterschiedlich, meist 0,1-0,5% des Kaufpreises) und allfälligen Notariatskosten. In Kantonen wie Zürich, wo der Notar gleichzeitig das Grundbuchamt ist, fallen die Kosten zusammen an. In anderen Kantonen (z.B. Bern) sind Notariat und Grundbuchamt getrennt, was zu separaten Gebühren führt. Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 liegen die Grundbuchkosten typischerweise zwischen CHF 1'000 und CHF 5'000. Dazu kommt die Gebühr für die Errichtung oder Übertragung des Schuldbriefs, falls eine Hypothek aufgenommen wird.
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