Schweizer Eigentumsform bei Eigentumswohnungen (Art. 712a-712t ZGB). Jeder Eigentümer besitzt einen Anteil am Grundstück und ein ausschliessliches Sonderrecht an seiner Wohnung. Die Gemeinschaft wird durch ein Reglement und die Stockwerkeigentümerversammlung organisiert. Der Erneuerungsfonds ist obligatorisch.
Rechtliche Grundlage
Stockwerkeigentum ist in den Art. 712a-712t des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) geregelt. Es handelt sich um eine besondere Form des Miteigentums an einem Grundstück, verbunden mit dem Sonderrecht, bestimmte Gebäudeteile ausschliesslich zu nutzen und baulich zu gestalten. Im Grundbuch erhält jede Einheit eine eigene Nummer und einen Wertquotenanteil (z.B. 120/1000). Die Wertquote bestimmt den Anteil an den Gemeinschaftskosten, das Stimmrecht an der Versammlung und den Anteil am Gesamtwert. Stockwerkeigentum kann an Wohnungen, Geschäftsräumen, Garagen und anderen abgeschlossenen Gebäudeteilen begründet werden. Es wird durch öffentliche Beurkundung und Grundbucheintrag errichtet.
Sonderrecht und Gemeinschaftseigentum
Das Sonderrecht umfasst die ausschliessliche Nutzung und Gestaltung der eigenen Wohnung — Innenwände, Bodenbeläge, Sanitärinstallationen, Küche und Innenausbau gehören zum Sonderrecht. Gemeinschaftlich sind hingegen alle tragenden Strukturen (Aussenmauern, Dach, Fundament), die Gebäudetechnik (Heizung, Leitungen, Aufzug), Treppenhäuser, Eingangsbereiche und Aussenflächen. Die Abgrenzung ist im Begründungsakt oder Reglement definiert. Fenster und Balkone sind typischerweise Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie nur von einer Einheit genutzt werden. Änderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen der Zustimmung der Stockwerkeigentümerversammlung — je nach Eingriff mit einfacher Mehrheit oder qualifiziertem Mehr.
Reglement und Versammlung
Jede Stockwerkeigentümergemeinschaft wird durch ein Reglement organisiert, das die Nutzung der Gemeinschaftsräume, die Kostenverteilung, Hausordnung und Verwaltung regelt. Die Stockwerkeigentümerversammlung ist das oberste Organ und trifft alle wichtigen Entscheide: Genehmigung der Jahresrechnung, Wahl der Verwaltung, Beschluss über bauliche Massnahmen und Festlegung des Erneuerungsfonds-Beitrags. Ordentliche Beschlüsse erfordern die Mehrheit der anwesenden Stimmen und der vertretenen Wertquoten (doppeltes Mehr). Für bauliche Massnahmen, die über den gewöhnlichen Unterhalt hinausgehen, braucht es in der Regel ein qualifiziertes Mehr. Eine professionelle Verwaltung ist bei grösseren Gemeinschaften empfehlenswert.
Erneuerungsfonds
Der Erneuerungsfonds (auch Renovationsfonds) ist das finanzielle Rückgrat der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Er dient zur Finanzierung grösserer Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten — etwa Fassadensanierung, Dachersatz, Heizungserneuerung oder Liftmodernisierung. Obwohl im ZGB nicht explizit vorgeschrieben, ist der Erneuerungsfonds in der Praxis Standard und wird im Reglement verankert. Die jährlichen Einzahlungen betragen typischerweise 0,3-0,5% des Gebäudeversicherungswerts pro Einheit. Beim Kauf einer Stockwerkeinheit ist der Stand des Erneuerungsfonds ein wichtiges Prüfkriterium: Ein gut dotierter Fonds schützt vor unerwarteten Sonderumlagen. Ist der Fonds unterdotiert, drohen hohe Nachzahlungen.
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