Schweizer Bankenkennzahl, die prüft ob ein Hauskäufer die laufenden Kosten tragen kann. Die kalkulatorischen Wohnkosten (5% Hypothekarzins + Amortisation + 1% Unterhalt) dürfen maximal 33% des Bruttoeinkommens betragen. Für ein CHF 1 Mio Haus braucht man ca. CHF 178'000 Jahreseinkommen.
Definition und Formel
Die Tragbarkeit ist die wichtigste Kennzahl bei der Hypothekarvergabe in der Schweiz. Sie beantwortet die Frage: Kann sich der Käufer die laufenden Kosten der Immobilie leisten? Banken berechnen die Tragbarkeit nach einer standardisierten Formel: Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen maximal ein Drittel (33,3%) des Bruttohaushaltseinkommens betragen. Zu den kalkulatorischen Wohnkosten gehören der Hypothekarzins (berechnet mit dem kalkulatorischen Satz von 5%, nicht dem aktuellen Marktzins), die Amortisation der 2. Hypothek sowie die Nebenkosten (pauschal 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr für Unterhalt und Reparaturen). Wichtig: Die Bank rechnet nicht mit dem tatsächlichen Hypothekarzins, sondern mit dem deutlich höheren kalkulatorischen Satz.
Rechenbeispiel
Angenommen, Sie möchten ein Haus für CHF 1'000'000 kaufen und bringen 20% Eigenkapital (CHF 200'000) mit. Die Hypothek beträgt somit CHF 800'000. Die kalkulatorischen Kosten rechnen sich wie folgt: Hypothekarzins 5% auf CHF 800'000 = CHF 40'000 pro Jahr. Amortisation der 2. Hypothek (CHF 150'000, da die 2. Hypothek den Bereich zwischen 65% und 80% Belehnung abdeckt) innert 15 Jahren = CHF 10'000 pro Jahr. Nebenkosten 1% von CHF 1'000'000 = CHF 10'000 pro Jahr. Total kalkulatorische Wohnkosten: CHF 60'000 pro Jahr. Damit die Tragbarkeit gegeben ist, muss das Bruttoeinkommen mindestens CHF 180'000 betragen (CHF 60'000 / 33,3%). Zum Vergleich: Die tatsächlichen Kosten bei einem SARON-Zins von 1,5% wären nur rund CHF 22'000 — deutlich tiefer.
Warum 5% und nicht der Marktzins?
Der kalkulatorische Zinssatz von 5% dient als Stresstest. Er soll sicherstellen, dass Eigentümer ihre Hypothek auch dann noch bedienen können, wenn die Zinsen deutlich steigen. Historisch gesehen lagen die Schweizer Hypothekarzinsen in den 1990er-Jahren bei über 7%. Der kalkulatorische Satz von 5% liegt also keineswegs im extremen Bereich. Die FINMA (Eidgenössische Finanzmarktaufsicht) und die Schweizerische Bankiervereinigung schreiben diesen Stresstest vor. Einige Banken verwenden leicht abweichende kalkulatorische Sätze (4,5% bis 5%), das Grundprinzip bleibt aber identisch. Seit dem Zinsanstieg 2022/2023 hat sich gezeigt, wie sinnvoll dieser konservative Ansatz ist.
Tipps zur Verbesserung der Tragbarkeit
Wenn die Tragbarkeit knapp nicht gegeben ist, gibt es mehrere Stellschrauben. Erstens: Mehr Eigenkapital einbringen — etwa durch Vorbezug der Säule 3a oder Erbvorbezüge. Je tiefer die Hypothek, desto tiefer die kalkulatorischen Kosten. Zweitens: Einkommen beider Partner einrechnen — bei Ehepaaren oder eingetragenen Partnerschaften wird das Gesamteinkommen berücksichtigt. Drittens: Eine günstigere Immobilie wählen. Viertens: Bei manchen Banken werden Bonuszahlungen oder variable Lohnbestandteile anteilig angerechnet. Fünftens: Pensionskasseneinkäufe können das steuerbare Einkommen senken, verbessern aber nicht direkt die Tragbarkeit. Einzelne Banken bieten zudem spezielle Modelle für Familien oder junge Käufer an.
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