Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41). Beschränkt den Immobilienerwerb durch ausländische Staatsangehörige ohne Wohnsitz in der Schweiz. EU/EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung sind seit dem Personenfreizügigkeitsabkommen weitgehend gleichgestellt. Ferienwohnungen in Tourismusgebieten unterliegen dem Kontingentssystem.
Wer darf in der Schweiz kaufen?
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), bekannt als «Lex Koller», regelt, welche ausländischen Personen in der Schweiz Immobilien erwerben dürfen. Schweizer Staatsangehörige und Doppelbürger unterliegen keinen Einschränkungen. Ausländer mit Niederlassungsbewilligung (Ausweis C) sind Schweizern gleichgestellt und können frei Immobilien erwerben. Ausländer mit Aufenthaltsbewilligung (Ausweis B) dürfen selbstgenutztes Wohneigentum am Wohnsitz kaufen — nicht aber Renditeobjekte oder Zweitwohnungen. Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz benötigen für den Erwerb eine Bewilligung der kantonalen Behörde, die nur unter eingeschränkten Voraussetzungen erteilt wird.
EU/EFTA-Bürger und Aufenthalter
Seit dem Inkrafttreten des Personenfreizügigkeitsabkommens (FZA) mit der EU im Jahr 2002 sind EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz weitgehend gleichgestellt. Wer als EU-Bürger eine Aufenthaltsbewilligung B besitzt und in der Schweiz wohnt, kann selbstgenutztes Wohneigentum am Wohnsitz bewilligungsfrei erwerben. Für Anlageobjekte (Mietwohnungen, Gewerbeimmobilien) gelten dieselben Einschränkungen wie für Schweizer — also keine Bewilligungspflicht. Grenzgänger aus der EU mit Ausweis G dürfen am Arbeitsort eine Zweitwohnung erwerben. Wichtig: EU-Bürger ohne Wohnsitz in der Schweiz unterliegen nach wie vor der Lex Koller und benötigen eine Bewilligung — etwa für den Kauf einer Ferienwohnung.
Ferienwohnungen und Kontingente
Der Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland (ohne Schweizer Wohnsitz) unterliegt einem strikten Kontingentssystem. Der Bund verteilt jährlich ein begrenztes Kontingent an Bewilligungen auf die Kantone. Nur in definierten Tourismusgebieten (z.B. Graubünden, Wallis, Berner Oberland, Tessin) können solche Bewilligungen erteilt werden. Die Wohnfläche darf 200 m² Nettowohnfläche nicht überschreiten, und die Grundstücksfläche ist auf 1'000 m² begrenzt. Die Ferienwohnung darf nicht dauervermietet, wohl aber kurzfristig touristisch vermietet werden. Die Kontingente sind stark nachgefragt und in beliebten Destinationen wie St. Moritz, Zermatt oder Verbier schnell erschöpft.
Umgehung und Sanktionen
Die Lex Koller kennt strenge Sanktionen bei Umgehungsversuchen. Klassische Umgehungskonstruktionen — etwa der Kauf über eine Schweizer Gesellschaft, die von Ausländern kontrolliert wird, oder die Einsetzung eines Schweizer Strohmanns — sind verboten und können zur Nichtigkeit des Kaufvertrags führen. Das Grundbuchamt prüft bei jedem Erwerb, ob eine Bewilligungspflicht besteht. Bei Verstoss droht die Rückabwicklung des Geschäfts: Die Immobilie muss veräussert werden, und es können Bussen verhängt werden. Auch die nachträgliche Änderung der Nutzung (z.B. Hauptwohnsitz wird zur Ferienwohnung) kann eine Bewilligungspflicht auslösen. Banken und Notare sind verpflichtet, verdächtige Transaktionen zu melden.
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