Schweizer Grundpfandrecht, das die Hypothek im Grundbuch absichert (Art. 842 ff. ZGB). Seit 2012 gibt es den Register-Schuldbrief (papierlos) neben dem Papier-Schuldbrief. Die Errichtung kostet je nach Kanton 0,1-0,3% des Betrags. In Genf fallen besonders hohe Kosten an (1,365% droits d'enregistrement).
Papier- vs. Register-Schuldbrief
Seit der Revision des Immobiliarsachenrechts 2012 kennt die Schweiz zwei Arten von Schuldbriefen. Der Papier-Schuldbrief ist ein physisches Wertpapier, das bei der Bank aufbewahrt wird. Bei Übertragung muss das Papier physisch übergeben und der neue Gläubiger im Grundbuch eingetragen werden. Der Register-Schuldbrief existiert nur als Eintrag im Grundbuch — ohne physisches Dokument. Er ist einfacher und günstiger zu übertragen, da keine Papierübergabe nötig ist. Für Neuerrichtungen wird heute in der Regel der Register-Schuldbrief gewählt. Bestehende Papier-Schuldbriefe können in Register-Schuldbriefe umgewandelt werden, was bei einem Bankwechsel Kosten spart.
Kosten der Errichtung
Die Errichtung eines neuen Schuldbriefs verursacht Grundbuch- und Notariatskosten. Die Gebühren variieren kantonal und betragen typischerweise 0,1-0,3% des Schuldbriefbetrags. Im Kanton Zürich liegt die Grundbuchgebühr bei 0,1% (Minimum CHF 100), in Bern bei 0,1-0,2%, in der Waadt bei 0,2%. Der Genfer Sonderfall ist besonders kostspielig. Zusätzlich zur Grundbuchgebühr fallen Notariatskosten an. Bei einem Schuldbrief über CHF 800'000 betragen die Gesamtkosten in Zürich ca. CHF 1'000-1'500, in Bern ca. CHF 1'500-2'500. Diese Kosten fallen einmalig an — bei der Erstbelehnung oder bei einer Erhöhung des Schuldbriefbetrags.
Übertragung beim Kauf
Beim Immobilienkauf lässt sich oft Geld sparen, indem ein bestehender Schuldbrief übernommen wird, statt einen neuen zu errichten. Wenn der Verkäufer bereits einen Schuldbrief im Grundbuch hat, kann dieser auf die Bank des Käufers übertragen werden. Die Übertragung eines Register-Schuldbriefs kostet nur einen Bruchteil der Neuerrichtung. Beim Papier-Schuldbrief muss das physische Dokument übergeben und der Gläubigerwechsel eingetragen werden. Prüfen Sie beim Kauf, ob bestehende Schuldbriefe vorhanden sind und ob deren Betrag ausreicht. Oft lässt sich ein bestehender Schuldbrief über CHF 600'000 übernehmen und nur die Differenz (z.B. CHF 200'000) muss neu errichtet werden.
Genfer Sonderfall
Der Kanton Genf stellt einen Sonderfall dar. Neben der Grundbuchgebühr erhebt Genf die sogenannten «droits d'enregistrement» (Registrierungsgebühren) auf die Errichtung von Schuldbriefen in Höhe von 1,365% des Schuldbriefbetrags. Bei einem Schuldbrief über CHF 800'000 bedeutet das allein CHF 10'920 — ein Vielfaches der Kosten in anderen Kantonen. Diese Gebühr fällt bei jeder Neuerrichtung an, nicht jedoch bei der Übertragung eines bestehenden Schuldbriefs. Für Käufer im Kanton Genf ist es daher besonders wichtig, bestehende Schuldbriefe zu übernehmen. Auch der Kanton Waadt erhebt höhere Gebühren als der Schweizer Durchschnitt, liegt aber deutlich unter Genf.
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