Fiktives Einkommen im Schweizer Steuerrecht, das Eigentümer selbstgenutzter Immobilien versteuern müssen. Entspricht 60-70% der Marktmiete. Die Abschaffung wurde am 28. September 2025 beschlossen und tritt per 1. Januar 2029 in Kraft. Im Gegenzug entfallen Hypothekarzins- und Unterhaltsabzüge.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigenheimbesitzer in der Schweiz versteuern müssen. Die Idee dahinter: Wer in der eigenen Immobilie wohnt, spart sich die Miete. Diese «eingesparte Miete» wird als Einkommen behandelt und zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet. Der Eigenmietwert wird von der kantonalen Steuerverwaltung festgelegt und beträgt in der Regel 60-70% der theoretischen Marktmiete. In einigen Kantonen liegt der tatsächlich erhobene Wert sogar deutlich darunter. Dieses System ist eine Schweizer Besonderheit — kein anderes europäisches Land besteuert Wohneigentum auf diese Weise. Im Gegenzug dürfen Eigentümer jedoch Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Die Berechnung variiert je nach Kanton. Grundsätzlich orientiert sich der Eigenmietwert an der ortsüblichen Marktmiete für eine vergleichbare Liegenschaft. Faktoren sind Lage, Grösse, Baujahr, Ausbaustandard und Zustand der Immobilie. Im Kanton Zürich beispielsweise basiert der Eigenmietwert auf dem Mietwert gemäss kantonaler Schätzung, multipliziert mit einem Anpassungsfaktor. Im Kanton Bern wird ein Formularwert verwendet, der auf den Brandversicherungswert und den Landwert abstellt. Das Bundesgericht hat mehrfach entschieden, dass der Eigenmietwert mindestens 60% der Marktmiete betragen muss. Liegt der kantonale Wert darunter, kann die Eidgenössische Steuerverwaltung eine Korrektur verlangen — allerdings nur für die direkte Bundessteuer.
Abschaffung per 1. Januar 2029
Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk die Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstbewohntes Wohneigentum am Hauptwohnsitz beschlossen. Die Änderung tritt per 1. Januar 2029 in Kraft. Konkret bedeutet dies: Der Eigenmietwert für den Erstwohnsitz entfällt vollständig. Im Gegenzug werden die Abzüge für Hypothekarzinsen und Liegenschaftsunterhaltskosten gestrichen. Für Zweitwohnungen (Ferienwohnungen) bleibt der Eigenmietwert bestehen, sowohl auf Kantons- als auch auf Bundesebene. Die Vorlage wurde nach jahrzehntelanger Diskussion angenommen und stellt einen der bedeutendsten steuerpolitischen Entscheide im Bereich Wohneigentum dar.
Auswirkungen auf Hauskäufer
Für künftige Hauskäufer hat die Abschaffung weitreichende Konsequenzen. Der Wegfall des Eigenmietwerts reduziert die Steuerbelastung insbesondere für Eigentümer mit tiefer Hypothekarbelastung — also jene, die ihr Haus grösstenteils abbezahlt haben. Umgekehrt verlieren Käufer mit hoher Hypothek den Vorteil des Schuldzinsabzugs. Die steuerliche Motivation, die Hypothek möglichst nicht zu amortisieren, entfällt damit weitgehend. Experten erwarten, dass mehr Eigentümer ihre Hypothek freiwillig zurückzahlen werden. Für Neueinsteiger kann die Gesamtrechnung je nach Kanton, Einkommen und Hypothekarhöhe unterschiedlich ausfallen. Eine individuelle Steuerberatung vor dem Kauf ist ab 2029 besonders empfehlenswert.
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