Kantonale Steuer auf den Gewinn aus Immobilienverkäufen. Der Steuersatz sinkt mit zunehmender Haltedauer: In Basel-Stadt werden bei Verkauf innerhalb von 3 Jahren bis zu 60% fällig, in Genf entfällt die Steuer nach 25 Jahren vollständig. Maklerprovision und wertvermehrende Investitionen sind abzugsfähig.
Berechnung des Gewinns
Der steuerbare Grundstückgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten. Die Anlagekosten umfassen den ursprünglichen Kaufpreis (oder den Verkehrswert bei Erbschaft/Schenkung), die Handänderungssteuer beim Erwerb, Notariats- und Grundbuchkosten sowie wertvermehrende Investitionen während der Haltedauer. Nicht abzugsfähig sind werterhaltende Aufwendungen wie laufende Reparaturen — diese können stattdessen jährlich vom Einkommen abgezogen werden. Bei einem Kauf für CHF 800'000 und einem Verkauf für CHF 1'200'000, abzüglich CHF 100'000 wertvermehrender Investitionen und CHF 30'000 Transaktionskosten, beträgt der steuerbare Gewinn CHF 270'000.
Kantonale Steuersätze und Haltedauer
Die Grundstückgewinnsteuer ist progressiv und haltedauerabhängig. Bei kurzfristigen Verkäufen (unter 2-5 Jahren) greifen Zuschläge, die spekulatives Handeln bestrafen. In Basel-Stadt liegt der Maximalsteuersatz bei 60% für Verkäufe innerhalb von 3 Jahren. Zürich erhebt bei Haltedauer unter 1 Jahr einen Zuschlag von 50% auf den Grundsteuersatz. Im Kanton Bern sinkt der Steuersatz von 40% (unter 1 Jahr) auf 2% (nach 24 Jahren). Genf befreit Gewinne nach 25 Jahren vollständig. Als Faustregel gilt: Wer mindestens 10-15 Jahre hält, profitiert von deutlich reduzierten Sätzen. Die genauen Tarife sind in den kantonalen Steuergesetzen geregelt und können sich laufend ändern.
Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung
Wenn Sie Ihre selbstgenutzte Immobilie verkaufen und innerhalb einer bestimmten Frist eine neue selbstgenutzte Immobilie in der Schweiz kaufen, können Sie einen Steueraufschub beantragen. Das bedeutet: Die Grundstückgewinnsteuer wird nicht sofort fällig, sondern erst beim Verkauf der Ersatzimmobilie. Die Frist für die Ersatzbeschaffung beträgt je nach Kanton 2-3 Jahre. Die Ersatzimmobilie muss ebenfalls selbstbewohnt sein. Der aufgeschobene Gewinn wird auf die Anlagekosten der neuen Immobilie übertragen. Besonders vorteilhaft ist der Steueraufschub bei einem Umzug in einen Kanton mit tieferen Steuersätzen. Der Aufschub muss beim kantonalen Steueramt beantragt werden.
Abzugsfähige Kosten
Um den steuerbaren Gewinn zu reduzieren, sollten Sie alle abzugsfähigen Kosten geltend machen. Dazu gehören: die Maklerprovision (2-3% des Verkaufspreises), die Handänderungssteuer beim Erwerb, Notariats- und Grundbuchkosten bei Kauf und Verkauf, Kosten für Inserate und Vermarktung, wertvermehrende Investitionen (Anbauten, Renovationen, die den Wert steigern), Erschliessungskosten und Baubewilligungsgebühren. Wichtig: Bewahren Sie alle Belege sorgfältig auf. Wertvermehrende Investitionen müssen klar von werterhaltenden Aufwendungen abgegrenzt werden. Eine neue Küche kann wertvermehrend sein, der Ersatz einer defekten Küche gleicher Art ist werterhaltend. Im Zweifelsfall hilft ein Steuerberater bei der korrekten Zuordnung.
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