Recht, eine Immobilie beim Verkauf an Dritte vorrangig zu erwerben. In der Schweiz existieren gesetzliche Vorkaufsrechte (z.B. für Miteigentümer nach Art. 682 ZGB und Stockwerkeigentümer) sowie vertragliche, die im Grundbuch vorgemerkt werden können. Die Ausübungsfrist beträgt in der Regel 3 Monate nach Kenntnis.
Gesetzliche vs. vertragliche Vorkaufsrechte
Das Schweizer Recht unterscheidet zwei Arten von Vorkaufsrechten. Gesetzliche Vorkaufsrechte entstehen kraft Gesetzes, ohne dass eine Vereinbarung nötig ist. Das wichtigste gesetzliche Vorkaufsrecht steht Miteigentümern zu (Art. 682 ZGB): Will ein Miteigentümer seinen Anteil verkaufen, können die übrigen Miteigentümer den Anteil zum gleichen Preis und zu den gleichen Bedingungen übernehmen. Gleiches gilt für Stockwerkeigentümer. Vertragliche Vorkaufsrechte werden hingegen frei vereinbart — etwa zwischen Nachbarn, Mietern oder Familienangehörigen. Sie können im Grundbuch vorgemerkt werden und wirken dann auch gegenüber späteren Eigentümern. Die maximale Dauer der Vormerkung beträgt 25 Jahre.
Ausübung und Fristen
Wird eine Immobilie verkauft, an der ein Vorkaufsrecht besteht, muss der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten unverzüglich über den geplanten Verkauf, den Käufer, den Preis und die übrigen Bedingungen informieren. Der Vorkaufsberechtigte hat dann in der Regel 3 Monate Zeit, sein Recht auszuüben (Art. 681a ZGB). Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten beginnt die Frist mit der Kenntnis vom Verkauf und den Vertragsbedingungen. Bei vertraglichen Vorkaufsrechten kann die Frist im Vertrag anders geregelt sein. Die Ausübung erfolgt durch einseitige Erklärung gegenüber dem Verkäufer. Mit der Ausübung tritt der Vorkaufsberechtigte in den bereits abgeschlossenen Kaufvertrag ein — zum gleichen Preis und zu den gleichen Bedingungen.
Vorkaufsrecht im Grundbuch
Vertragliche Vorkaufsrechte entfalten ihre volle Wirkung erst durch die Vormerkung im Grundbuch. Ohne Vormerkung wirkt das Vorkaufsrecht nur zwischen den Vertragsparteien (obligatorische Wirkung). Mit Grundbuchvormerkung wirkt es auch gegenüber jedem späteren Eigentümer (dingliche Wirkung). Die Vormerkung kostet eine Grundbuchgebühr und erfordert eine öffentliche Beurkundung des Vorkaufsrechtsvertrags. Die maximale Vormerkungsdauer beträgt 25 Jahre, kann aber erneuert werden. Im Grundbuchauszug erscheint das Vorkaufsrecht in der 2. Abteilung (Dienstbarkeiten und Vormerkungen). Als Käufer sollten Sie den Grundbuchauszug sorgfältig prüfen — ein übersehenes Vorkaufsrecht kann den Kauf gefährden.
Bedeutung beim Hauskauf
Für Hauskäufer sind Vorkaufsrechte aus zwei Perspektiven relevant. Als Käufer müssen Sie wissen, ob an der gewünschten Immobilie ein Vorkaufsrecht besteht. Falls ja, könnte der Vorkaufsberechtigte Ihren Kaufvertrag «übernehmen» — Sie verlieren die Immobilie, obwohl Sie bereits einen Vertrag unterzeichnet haben. In der Praxis verzichten Vorkaufsberechtigte allerdings häufig auf die Ausübung. Als Eigentümer einer Stockwerkeinheit profitieren Sie vom gesetzlichen Vorkaufsrecht: Verkauft Ihr Nachbar seine Einheit, können Sie zum vereinbarten Preis kaufen. Dies ist besonders interessant, um die Privatsphäre zu wahren oder zwei Einheiten zusammenzulegen. Im Kaufvertrag wird üblicherweise eine Klausel aufgenommen, die regelt, was geschieht, falls ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird.
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