Rückzahlung der Hypothekarschuld. In der Schweiz muss die 2. Hypothek (65-80% Belehnung) innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Pensionsalter 65 amortisiert werden. Die 1. Hypothek (bis 65%) hat keine Amortisationspflicht. Man unterscheidet direkte und indirekte Amortisation (via Säule 3a).
Direkte vs. indirekte Amortisation
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässig einen festen Betrag an die Bank zurück. Die Hypothekarschuld sinkt mit jeder Zahlung, und damit auch die Zinsbelastung. Der Nachteil: Der steuerlich absetzbare Schuldzinsabzug verringert sich ebenfalls. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie den Amortisationsbetrag nicht an die Bank, sondern in Ihre Säule 3a ein. Die Hypothekarschuld bleibt gleich hoch, die Schuldzinsen bleiben vollständig abzugsfähig. Das Säule-3a-Guthaben wird der Bank als Sicherheit verpfändet. Bei Ablauf oder bei Pensionierung wird das Guthaben zur Rückzahlung verwendet. Die indirekte Amortisation war bisher steuerlich oft vorteilhafter, da die Schuldzinsen konstant hoch bleiben und die Einzahlungen in die Säule 3a ebenfalls abzugsfähig sind.
Pflicht und Fristen
Die Schweizer Regulierung unterscheidet zwei Hypothekarstufen. Die 1. Hypothek deckt bis zu 65% des Belehnungswerts (Verkehrswert) ab und muss grundsätzlich nicht amortisiert werden. Die 2. Hypothek umfasst den Bereich zwischen 65% und 80% Belehnung. Diese muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Alter 65 (der kürzere Zeitraum gilt) vollständig zurückgezahlt werden. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 und 20% Eigenkapital beträgt die 2. Hypothek CHF 150'000 (80% minus 65% = 15% des Kaufpreises). Bei 15 Jahren Amortisationsfrist ergibt das eine jährliche Rückzahlung von CHF 10'000. Diese Regelung geht auf die Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung zurück und wird von der FINMA durchgesetzt.
Steuerliche Auswirkungen
Die Wahl zwischen direkter und indirekter Amortisation hat erhebliche steuerliche Konsequenzen. Bei der direkten Amortisation sinkt die Hypothekarschuld und damit der Schuldzinsabzug. Das steuerbare Einkommen steigt mit der Zeit. Bei der indirekten Amortisation über die Säule 3a profitieren Sie doppelt: Die Schuldzinsen bleiben konstant hoch und absetzbar, und die Säule-3a-Einzahlungen (2026: max. CHF 7'258 für Angestellte mit Pensionskasse) sind ebenfalls vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Allerdings wird bei der Auszahlung der Säule 3a eine einmalige Kapitalbezugssteuer fällig. Ob die indirekte Amortisation tatsächlich vorteilhafter ist, hängt vom Grenzsteuersatz, der Anlagerendite im 3a-Konto und der Kapitalbezugssteuer im Wohnkanton ab.
Nach der Eigenmietwert-Abschaffung 2029
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts per 2029 ändern sich die steuerlichen Rahmenbedingungen grundlegend. Der Schuldzinsabzug für den Hauptwohnsitz entfällt. Damit verliert die indirekte Amortisation ihren wichtigsten steuerlichen Vorteil: Die Hypothekarzinsen sind nicht mehr abzugsfähig, egal ob die Schuld konstant bleibt oder sinkt. Experten gehen davon aus, dass sich die direkte Amortisation nach 2029 für viele Eigentümer als sinnvoller erweist, da eine tiefere Schuld auch tiefere Zinskosten bedeutet — ohne steuerlichen Gegeneffekt. Die Pflicht-Amortisation der 2. Hypothek bleibt unverändert bestehen. Wer bereits indirekt amortisiert, sollte vor 2029 eine Neubeurteilung vornehmen.
Verwandte Begriffe
Weiterführende Ratgeber
Sie planen einen Hauskauf in der Schweiz?
Jetzt passenden Makler finden