Eigenkapital & Tragbarkeit: So finanzieren Sie Ihren Hauskauf

Für einen Hauskauf in der Schweiz benötigen Sie mindestens 20% Eigenkapital, davon 10% aus harten Eigenmitteln wie Ersparnissen oder Säule 3a. Die Tragbarkeit wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% berechnet — die Wohnkosten dürfen maximal 33% des Bruttoeinkommens betragen. Für ein Haus im Wert von CHF 1 Million brauchen Sie ein Jahreseinkommen von mindestens CHF 178'000.

Die Finanzierung ist der entscheidende Schritt beim Hauskauf in der Schweiz. Wer die Regeln zu Eigenkapital und Tragbarkeit nicht kennt, riskiert eine Absage der Bank — oder kauft sich eine Immobilie, die langfristig nicht tragbar ist. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Finanzierungsregeln, zeigt Ihnen ein konkretes Rechenbeispiel und nennt Strategien, wie Sie Ihr Eigenkapital aufbauen können.

Die 20%-Regel: Was zählt als Eigenkapital?

Schweizer Banken verlangen beim Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum mindestens 20% Eigenkapital. Das bedeutet: Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 müssen Sie mindestens CHF 200'000 aus eigener Tasche mitbringen. Die restlichen 80% finanziert die Bank über eine Hypothek.

Doch nicht jedes Eigenkapital ist gleich. Die FINMA (Eidgenössische Finanzmarktaufsicht) unterscheidet zwischen «harten» und «weichen» Eigenmitteln:

Harte Eigenmittel (mindestens 10% des Kaufpreises):

• ●Ersparnisse auf Bankkonten und Sparkonten
• ●Wertschriften (Aktien, Fonds, Obligationen)
• ●Säule 3a (gebundene Vorsorge) — zählt als hartes Eigenkapital
• ●Erbvorbezug oder Schenkungen
• ●Rückkaufswert von Lebensversicherungen

Weiche Eigenmittel (maximal 10% des Kaufpreises):

• ●Pensionskasse (2. Säule) — Vorbezug oder Verpfändung

Pensionskassen-Vorbezug: Sie dürfen Geld aus der 2. Säule nur für selbstgenutztes Wohneigentum beziehen. Der Mindestbetrag beträgt CHF 20'000, und ein Bezug ist nur alle 5 Jahre möglich. Wenn Sie verheiratet sind, brauchen Sie die notariell beglaubigte Zustimmung Ihres Ehepartners. Ab Alter 50 gilt eine Sonderregel: Sie dürfen maximal den höheren Wert von entweder Ihrem Guthaben mit 50 Jahren oder der Hälfte des aktuellen Guthabens beziehen.

Säule 3a: Der Bezug zählt als hartes Eigenkapital. Die Regeln sind ähnlich wie beim PK-Vorbezug — allerdings können 3a-Gelder im Gegensatz zur Pensionskasse nicht zurückgezahlt werden. Pro 3a-Konto ist ein Bezug alle 5 Jahre möglich.

Steuerfolgen: Sowohl PK-Vorbezüge als auch 3a-Bezüge werden zu einem reduzierten Satz besteuert — je nach Kanton typischerweise 6–8%. Zudem sind nach einem PK-Vorbezug freiwillige Einkäufe in die Pensionskasse für 3 Jahre gesperrt. Planen Sie diese Steuerbelastung in Ihr Budget ein.

Tragbarkeitsrechnung: Die 5%-Hürde

Selbst wenn Sie genug Eigenkapital haben, muss die Bank Ihnen die Hypothek nicht geben. Entscheidend ist die sogenannte Tragbarkeitsrechnung. Die Formel lautet:

Warum 5%? Banken verwenden nicht den aktuellen Marktzins (der 2026 bei rund 1.5–2% liegt), sondern einen kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Dieser «Stresstest» stellt sicher, dass Sie die Hypothek auch bei steigenden Zinsen tragen könnten. Die 5% sind ein historischer Durchschnittswert der letzten 30 Jahre.

Manche Banken und Hypothekarvermittler weichen leicht ab: Einige Institute rechnen mit 4.5% statt 5%, und für Gutverdiener akzeptieren vereinzelte Anbieter eine Belastungsquote von 35% statt 33%. MoneyPark und die Schwyzer Kantonalbank gehören zu den Anbietern, die hier flexibler sind — allerdings nur bei überdurchschnittlicher Bonität.

In diesem Beispiel braucht ein Paar also ein gemeinsames Bruttoeinkommen von mindestens CHF 182'000 pro Jahr, um ein Haus für CHF 1 Million zu finanzieren. Verdient nur eine Person, wird es in vielen Regionen der Schweiz eng — in Zürich, Zug oder am Genfersee kosten Einfamilienhäuser schnell deutlich mehr. Mehr zur Gesamtübersicht des Hauskaufs finden Sie in unserem Hauptratgeber.

1. und 2. Hypothek: Der Unterschied

In der Schweiz wird die Hypothek typischerweise in zwei Tranchen aufgeteilt. Der Grund: unterschiedliche Risikostufen für die Bank.

1. Hypothek (bis 65% des Verkehrswerts):

• ●Gilt als «sicher» für die Bank, da durch den Immobilienwert gedeckt
• ●Keine Pflicht zur Amortisation (Rückzahlung)
• ●Günstigerer Zinssatz als die 2. Hypothek

2. Hypothek (65–80% des Verkehrswerts):

• ●Höheres Risiko für die Bank → leicht höherer Zinssatz
• ●Muss innert 15 Jahren oder bis zum Erreichen von Alter 65 amortisiert werden

Direkte Amortisation: Sie zahlen die Hypothek in regelmässigen Raten zurück. Die Hypothekarschuld sinkt, damit sinken die Zinsen — aber auch Ihr Hypothekarzinsabzug bei den Steuern.

Indirekte Amortisation via Säule 3a: Statt die Hypothek direkt zu tilgen, zahlen Sie in ein verpfändetes 3a-Konto ein. Die Hypothek bleibt unverändert, Sie profitieren weiterhin vom Zinsabzug — und zusätzlich vom Steuerabzug der 3a-Einzahlung. Das ergibt einen doppelten Steuervorteil und ist heute die beliebteste Amortisationsform.

Wichtig ab 2029: Falls der Eigenmietwert abgeschafft wird (die Vorlage ist im Parlament), entfällt auch der Hypothekarzinsabzug für selbstgenutztes Wohneigentum. In diesem Fall wird die direkte Amortisation wieder attraktiver, weil der Steuervorteil der indirekten Variante wegfällt. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel zur Eigenmietwert-Abschaffung.

Eigenkapital aufbauen: Strategien

Die 20%-Hürde ist für viele der grösste Stolperstein beim Hauskauf. Hier sind die gängigsten Strategien, um Eigenkapital aufzubauen:

• ●Säule 3a ausschöpfen: Angestellte dürfen 2026 maximal CHF 7'056 pro Jahr einzahlen (Selbstständige ohne PK: CHF 35'280). Jeder Franken ist steuerlich abzugsfähig — je nach Grenzsteuersatz sparen Sie 25–40% Steuern. Über 10 Jahre kommen so mit Rendite rund CHF 85'000–100'000 zusammen.
• ●Erbvorbezug: Eltern können Ihnen einen Erbvorbezug gewähren. Dieser wird später an Ihren Erbteil angerechnet. Voraussetzung: alle Geschwister müssen einverstanden sein, und ein schriftlicher Vertrag ist ratsam.
• ●Schenkung: In vielen Kantonen (z.B. Zürich, Bern, Luzern) sind Schenkungen von Eltern an Kinder steuerfrei. In anderen Kantonen (z.B. Waadt, Tessin) fallen geringe Steuern an.
• ●Wertschriftendepot: Aktien und Fonds können als Eigenkapital eingesetzt werden. Beachten Sie jedoch: Banken bewerten Wertschriften oft mit einem Abschlag von 10–30%, und Kursschwankungen können zum ungünstigsten Zeitpunkt Ihr Eigenkapital schmälern.
• ●Kein klassisches Bausparen: Anders als in Deutschland oder Österreich gibt es in der Schweiz keine klassischen Bausparverträge. Der steuerbegünstigte Weg führt über die Säule 3a.

Ideal ist eine Kombination: Säule 3a für den steuerbegünstigten Aufbau, ergänzt durch Ersparnisse und allenfalls einen Erbvorbezug. Wer früh genug plant — idealerweise 5–10 Jahre vor dem Kauf —, hat die besten Karten. Lesen Sie auch unseren Artikel zu den Nebenkosten beim Hauskauf, damit Sie keine versteckten Kosten übersehen.

Häufige Fehler bei der Finanzierung

In unserer Erfahrung scheitern Hauskauf-Finanzierungen am häufigsten an diesen Fehlern:

• ●Zu knapp kalkuliertes Eigenkapital: Viele vergessen, dass neben den 20% Eigenkapital auch Nebenkosten von 3–5% des Kaufpreises anfallen — Handänderungssteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren. Bei CHF 1 Million sind das CHF 30'000–50'000 zusätzlich.
• ●Tragbarkeit nur am Marktzins gerechnet: Bei 1.8% Zins kann sich fast jeder ein Haus leisten. Aber die Bank rechnet mit 5%. Wer nur den aktuellen Zins betrachtet, überschätzt seine Möglichkeiten massiv.
• ●Pensionskasse voll ausgeschöpft: Wer das Maximum aus der PK bezieht, riskiert eine erhebliche Vorsorgelücke. Im Alter fehlen dann Renten- oder Kapitalbezugsleistungen. Prüfen Sie vor dem Bezug Ihre Vorsorgesituation mit einem unabhängigen Berater.
• ●Renovationskosten nicht eingeplant: Ältere Liegenschaften brauchen oft CHF 100'000+ für Heizung, Dach oder Küche. Diese Kosten müssen zusätzlich finanziert werden.
• ●Keinen Hypothekarvergleich gemacht: Zinsdifferenzen von 0.2–0.3% klingen wenig, machen über 10 Jahre aber CHF 16'000–24'000 aus. Vergleichen Sie mindestens 3 Angebote — oder nutzen Sie einen unabhängigen Hypothekarvermittler.

Ein erfahrener Makler kennt diese Stolpersteine und kann Sie frühzeitig an die richtigen Finanzierungspartner vermitteln. Informieren Sie sich auch über die Wahl zwischen SARON- und Festhypothek — die richtige Strategie hängt von Ihrer Risikobereitschaft und der Zinsentwicklung ab.