Die SARON-Hypothek bietet mit aktuell 0,7–1,2% Gesamtzins die günstigsten Konditionen in der Schweiz (Stand April 2026). Die 10-jährige Festhypothek — mit 43% Marktanteil das beliebteste Produkt — liegt bei 1,3–2,0%. Der SNB-Leitzins steht seit Juni 2025 bei 0,0%. Die Wahl zwischen SARON und Festhypothek hängt von Ihrer Risikotoleranz und der erwarteten Zinsentwicklung ab.
Die Hypothek ist für die meisten Schweizer Eigenheimbesitzer der grösste Kostenblock — noch vor Steuern und Unterhalt. Ob Sie mit einer SARON-Hypothek von den tiefen Zinsen profitieren oder mit einer Festhypothek auf Nummer sicher gehen, kann über Jahre hinweg Zehntausende Franken Unterschied ausmachen. In diesem Ratgeber vergleichen wir beide Modelle mit aktuellen Zahlen und zeigen, wann welche Strategie sinnvoll ist.
Was ist der SARON?
SARON steht für Swiss Average Rate Overnight und ist der massgebliche Referenzzinssatz der Schweiz. Er wird von der SIX Group auf Basis tatsächlicher Repo-Transaktionen am besicherten Geldmarkt berechnet — täglich, transparent und manipulationssicher. Seit dem 1. Januar 2022 hat der SARON den früheren LIBOR (London Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz für Schweizer Hypotheken vollständig abgelöst, nachdem der LIBOR wegen Manipulationsskandalen abgeschafft wurde.
Für Hypotheken wird nicht der tägliche SARON verwendet, sondern der Compounded SARON — ein über drei Monate aufgezinster Durchschnitt. Dieser wird alle drei Monate neu berechnet und bestimmt den Hypothekarzins für die kommende Periode. Ein Floor bei 0% stellt sicher, dass der Compounded SARON nie negativ wird, auch wenn der SARON selbst im negativen Bereich liegt.
Aktuell notiert der SARON bei rund −0,04% (Stand April 2026) — für Hypotheken also effektiv bei 0%. Die Bank addiert darauf ihre Marge, die je nach Institut zwischen 0,64% und 1,20% beträgt. Der Gesamtzins für SARON-Hypotheken liegt damit bei 0,7% bis 1,2%. Diese Marge ist verhandelbar und hängt von Ihrer Bonität, der Belehnung und der Kundenbeziehung ab.
Ein wesentlicher Vorteil der SARON-Hypothek: Sie ist unbefristet und kann mit einer Kündigungsfrist von 1 bis 3 Monaten (je nach Anbieter) aufgelöst oder in eine Festhypothek umgewandelt werden. Es gibt keine Ausstiegskosten wie bei einer vorzeitigen Auflösung einer Festhypothek. Das macht die SARON-Hypothek besonders flexibel — ideal, wenn Sie einen Verkauf oder eine Refinanzierung planen.
Aktuelle Zinsen im Überblick (April 2026)
Die folgende Tabelle zeigt die aktuellen Richtwerte für Hypothekarprodukte in der Schweiz. Die Bandbreite ergibt sich aus unterschiedlichen Anbietern (Banken, Versicherungen, Pensionskassen) und individuellen Konditionen.
| Produkt | Zinsspanne | Bester Zins |
|---|---|---|
| SARON | 0,7–1,2% | ab 0,64% Marge |
| 2 Jahre fest | 1,0–1,4% | ab 1,01% |
| 5 Jahre fest | 1,0–1,6% | ab 1,15% |
| 10 Jahre fest | 1,3–2,0% | ab 1,41% |
| 15 Jahre fest | 1,5–2,1% | ab 1,65% |
SARON vs. Festhypothek: Vor- und Nachteile
Die Entscheidung zwischen SARON und Festhypothek ist keine rein mathematische Frage — sie hängt auch von Ihrer persönlichen Situation, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrer finanziellen Reserve ab.
SARON-Hypothek
Vorteile
- ✓Aktuell günstigster Zins auf dem Markt
- ✓Profitiert direkt von SNB-Zinssenkungen
- ✓Flexibel kündbar (1–3 Monate Frist)
- ✓Historisch oft günstiger als Festhypothek
Nachteile
- ✕Zinsrisiko bei SNB-Zinserhöhungen
- ✕Vierteljährliche Zinsschwankungen
- ✕Schwierigere Budgetplanung
- ✕Psychologischer Stress bei Unsicherheit
Festhypothek
Vorteile
- ✓Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit
- ✓Schutz vor Zinsanstieg
- ✓Einfache Budgetierung — fixer Betrag pro Monat
Nachteile
- ✕Höherer Zins als SARON (aktuell ~0,5–1% mehr)
- ✕Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Auflösung
- ✕Kein Profitieren von Zinssenkungen während Laufzeit
Rechenbeispiel: CHF 800'000 Hypothek
Angenommen, Sie nehmen eine Hypothek über CHF 800'000 auf (typisch für eine Eigentumswohnung in der Agglomeration Zürich oder eine 5,5-Zimmer-Wohnung in Bern). So sehen die jährlichen Zinskosten im Vergleich aus:
Über 10 Jahre: CHF 56'000 potenzielle Ersparnis mit der SARON-Hypothek — vorausgesetzt, die Zinsen bleiben auf dem aktuellen Niveau. Bei einem Zinsanstieg des SARON auf 2% würde sich der Vorteil ins Gegenteil kehren.
Wichtig: Dieses Rechenbeispiel zeigt eine Momentaufnahme. Der SARON-Zins kann sich alle drei Monate ändern. Eine SARON-Hypothek lohnt sich über 10 Jahre nur dann, wenn der Durchschnittszins in diesem Zeitraum unter dem Festhypothekzins bei Abschluss liegt. Historisch war das in der Schweiz meistens der Fall — aber es gibt keine Garantie.
Wann welches Modell?
Die richtige Wahl hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Hier eine Orientierungshilfe:
- ●SARON ideal, wenn: Sie eine hohe Risikotoleranz haben, über finanzielle Reserven verfügen (Puffer für einen Zinsanstieg von 2–3%), einen kürzeren Anlagehorizont planen oder glauben, dass die SNB die Zinsen tief hält.
- ●Festhypothek ideal, wenn: Planungssicherheit für Sie Priorität hat, Sie ein festes monatliches Budget einhalten müssen (z.B. bei knapper Tragbarkeit), Sie langfristig in der Immobilie bleiben oder das aktuelle Zinsniveau als historisch günstig betrachten.
- ●Tranchierung — der Mittelweg: Viele Eigenheimbesitzer kombinieren beide Modelle. Ein typischer Mix: 60% als 10-jährige Festhypothek für die Grundsicherheit und 40% als SARON für die Zinsersparnis. Bei CHF 800'000 wären das CHF 480'000 fest und CHF 320'000 variabel.
Tipp: Wenn Sie eine 10-jährige Festhypothek unter 1,5% erhalten, liegt das historisch betrachtet auf einem sehr attraktiven Niveau. Langfristig orientierte Käufer könnten hier zuschlagen, bevor sich das Zinsfenster schliesst. Vergleichen Sie mindestens drei Anbieter — die Unterschiede betragen oft 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte.
Auswirkung der Eigenmietwert-Abschaffung 2029
Ein Faktor, den viele Käufer noch nicht auf dem Radar haben: Ab 2029 wird der Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohneigentum voraussichtlich abgeschafft. Im Gegenzug entfällt der Hypothekarzinsabzug bei der Bundessteuer und in den meisten Kantonen. Das verändert die Kalkulation grundlegend.
Heute können Sie Ihre Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Bei einem Grenzsteuersatz von 30% und CHF 12'800 Zinsen (10-Jahres-Festhypothek auf CHF 800'000) sparen Sie jährlich rund CHF 3'840 an Steuern. Dieser Vorteil fällt ab 2029 weg.
Die effektiven Mehrkosten liegen je nach Grenzsteuersatz und Hypothekvolumen bei CHF 2'000 bis 5'000 pro Jahr. Für SARON-Hypothekarinnen kommt erschwerend hinzu: Steigen die Zinsen und fällt gleichzeitig der Steuerabzug weg, entsteht eine doppelte Belastung.
Die Konsequenz: Viele Eigenheimbesitzer werden nach 2029 schneller amortisieren wollen, um ihre Zinskosten zu senken. Die 2. Hypothek (ab 65% Belehnung) wird ohnehin häufig innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt — dieser Trend dürfte sich verstärken. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Eigenmietwert-Abschaffung.
Fazit
Im April 2026 spricht vieles für die SARON-Hypothek: Der SNB-Leitzins steht bei 0,0%, die Gesamtzinsen liegen bei attraktiven 0,7–1,2%, und die Flexibilität ist ein klarer Pluspunkt. Wer aber nachts ruhig schlafen will und ein festes Budget braucht, fährt mit einer Festhypothek bei den aktuell ebenfalls historisch tiefen Sätzen gut.
Die beste Strategie ist oft die Tranchierung: Ein solider Kern als Festhypothek, ergänzt durch eine SARON-Tranche. So profitieren Sie von beiden Welten — Sicherheit und Zinsersparnis. Und vergessen Sie nicht, die Eigenmietwert-Reform von 2029 in Ihre langfristige Planung einzubeziehen.
Weiterführend: Lesen Sie unseren Gesamtüberblick zum Hauskauf in der Schweiz und den Ratgeber zu Eigenkapital und Tragbarkeit, um alle Finanzierungsaspekte im Blick zu haben.
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