Am 28. September 2025 stimmten 57,7% der Schweizer Stimmberechtigten für die Abschaffung des Eigenmietwerts. Ab dem 1. Januar 2029 müssen Eigenheimbesitzer kein fiktives Mieteinkommen mehr versteuern — verlieren aber gleichzeitig den Abzug für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten bei selbstgenutztem Wohneigentum. Die Reform ist der grösste Strukturwandel in der Schweizer Immobilienbesteuerung seit Jahrzehnten.
Für Eigenheimbesitzer, Kaufinteressenten und Investoren stellt sich die gleiche Frage: Was bedeutet das konkret — und was sollte ich jetzt tun? Dieser Ratgeber erklärt die Änderungen im Detail, zeigt Gewinner und Verlierer und gibt konkrete Handlungsempfehlungen für die Übergangsphase bis 2029.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigenheimbesitzer in der Schweiz versteuern müssen. Er entspricht dem geschätzten Mietwert, den eine Liegenschaft bei Fremdvermietung erzielen würde — typischerweise 60 bis 70 Prozent der Marktmiete, wobei die genaue Berechnung kantonal variiert.
Die Idee dahinter: Wer in der eigenen Immobilie wohnt, spart sich die Miete. Diesen «geldwerten Vorteil» besteuert der Staat als Einkommen. Die Schweiz ist weltweit das einzige Land, das dieses System flächendeckend anwendet — ein echtes Unikat. Im Gegenzug durften Eigenheimbesitzer bisher ihre Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Das System ist seit 1934 in der Bundessteuer verankert und wurde seither immer wieder kritisiert. Besonders Eigentümer mit tiefer oder bereits abbezahlter Hypothek empfanden die Besteuerung eines fiktiven Einkommens als ungerecht — da sie kaum von den Gegenabzügen profitieren konnten. Mehrere Vorstösse zur Abschaffung scheiterten über die Jahrzehnte, bis die Vorlage 2025 schliesslich eine Mehrheit fand.
Was ändert sich ab 2029?
Die Reform bringt einen grundlegenden Systemwechsel. Ab dem 1. Januar 2029 gelten folgende Regeln für selbstgenutztes Wohneigentum:
- ✓Eigenmietwert wird abgeschafft — kein fiktives Mieteinkommen mehr bei selbstgenutztem Wohneigentum
- ✗Hypothekarzinsabzug entfällt — Schuldzinsen auf dem Eigenheim sind nicht mehr abzugsfähig
- ✗Unterhaltskosten nicht mehr abzugsfähig — weder pauschal noch effektiv (bei Eigenheimen)
- ⚠Ausnahme Erstkäufer: Wer zum ersten Mal Wohneigentum erwirbt, kann während einer Übergangsfrist von 10 Jahren einen eingeschränkten Hypothekarzinsabzug geltend machen
- ⚠Zweitwohnungen: Die Kantone erhalten die Kompetenz, für Zweitwohnungen eine eigene Objektsteuer einzuführen — die genaue Ausgestaltung liegt beim jeweiligen Kanton
Wichtig: Der Schuldzinsabzug für andere Schulden bleibt bestehen. Wer beispielsweise eine Renditeliegenschaft besitzt (vermietetes Mehrfamilienhaus), kann die Hypothekarzinsen weiterhin vom Ertrag abziehen. Die Änderung betrifft ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum — also das Haus oder die Wohnung, in der Sie selbst leben.
Gewinner und Verlierer
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist kein pauschaler Vorteil für alle Eigenheimbesitzer. Je nach persönlicher Situation profitieren Sie — oder zahlen künftig sogar mehr.
Gewinner
- ✓Eigenheimbesitzer mit tiefer oder keiner Hypothek — das fiktive Einkommen fällt weg, ohne dass nennenswerte Abzüge verloren gehen
- ✓Pensionierte mit abbezahltem Haus — oft die grössten Profiteure, da sie bisher einen hohen Eigenmietwert versteuerten, aber kaum Abzüge hatten
- ✓Eigentümer in Hochsteuerkantonen — wo der Eigenmietwert besonders hoch angesetzt war (z.B. Zürich, Basel-Stadt)
Verlierer
- ✗Eigenheimbesitzer mit hoher Hypothek — der bisherige Zinsabzug war höher als der Eigenmietwert, netto steigt die Steuerbelastung
- ✗Junge Käufer mit maximaler Verschuldung — wer gerade erst mit 80% Belehnung gekauft hat, verliert den grössten Abzugsposten
- ✗Sanierungswillige Eigentümer — Unterhalts- und Renovationskosten sind ab 2029 nicht mehr steuerlich absetzbar
Rechenbeispiel: Vorher vs. Nachher
Ein konkretes Beispiel zeigt, wie sich die Reform auf ein typisches Eigenheim auswirkt. Annahme: Einfamilienhaus mit einer Marktmiete von CHF 2'000 pro Monat und einer Hypothek von CHF 600'000 zu 1,5% Zins.
Heute (2026)
Ab 2029
In diesem Beispiel ist die Wirkung ungefähr neutral. Das zeigt: Der Effekt hängt stark vom Verhältnis zwischen Eigenmietwert und Abzügen ab. Wer wenig Hypothek hat, profitiert klar. Wer hoch verschuldet ist und zusätzlich regelmässig saniert, verliert. Berechnen Sie Ihre individuelle Situation am besten mit einem Steuerberater oder Treuhänder.
Was sollten Sie jetzt tun?
Die Übergangsphase bis 2029 bietet konkretes Handlungspotenzial. Diese fünf Punkte sollten Sie prüfen:
- ●Hypothekarstrategie überprüfen: Lohnt sich eine schnellere Amortisation? Ohne Zinsabzug sinkt der steuerliche Anreiz für hohe Hypotheken — eine tiefere Verschuldung wird attraktiver.
- ●Renovationen vorziehen: Geplante Unterhalts- und Sanierungsarbeiten sollten Sie möglichst VOR 2029 durchführen, solange die Kosten noch steuerlich abzugsfähig sind.
- ●Energetische Sanierung prüfen: Für energetische Massnahmen (Dämmung, Heizungsersatz, Photovoltaik) gibt es separate kantonale und eidgenössische Förderprogramme, die unabhängig von der Eigenmietwert-Reform weiterbestehen.
- ●Steueroptimierung besprechen: Lassen Sie die Auswirkungen der Reform auf Ihre persönliche Steuersituation von einem Treuhänder oder Steuerberater berechnen.
- ●Erstkauf-Regelung nutzen: Falls Sie gerade einen Kauf planen — als Erstkäufer profitieren Sie von der 10-jährigen Übergangsfrist mit eingeschränktem Hypothekarzinsabzug.
Auswirkung auf den Immobilienmarkt
Die Eigenmietwert-Abschaffung wird den Schweizer Immobilienmarkt auf mehreren Ebenen beeinflussen. Kurzfristig rechnen Branchenexperten mit einem Renovationsboom vor 2029, da Eigentümer die letzten Jahre mit steuerlichem Unterhaltsabzug nutzen wollen. Das Baugewerbe dürfte davon profitieren — zugleich könnten Handwerkerpreise und Wartezeiten steigen.
Mittelfristig wird sich der Trend zur schnelleren Amortisation verstärken. Ohne steuerlichen Anreiz für hohe Hypotheken dürften viele Eigentümer ihre Schulden rascher tilgen. Das reduziert das Hypothekarvolumen der Banken und könnte deren Zinsmargen unter Druck setzen.
Auf die Immobilienpreise dürfte die Reform leicht stützend wirken: Wohneigentum wird durch den Wegfall des fiktiven Einkommens steuerlich attraktiver — zumindest für Käufer mit ausreichend Eigenkapital. Bei Zweitwohnungen herrscht hingegen Unsicherheit: Ob und wie die Kantone ihre neue Kompetenz zur Objektsteuer nutzen, ist noch offen. Tourismusregionen wie das Wallis, Graubünden oder das Berner Oberland beobachten die Entwicklung genau.
Weiterführende Ratgeber
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