Was kostet ein Makler in der Schweiz? Provision, Modelle & Vergleich 2026

Die übliche Maklerprovision in der Schweiz liegt bei 2–3% des Verkaufspreises, zahlbar durch den Verkäufer. In der Romandie sind 3% Standard, im Tessin 4–5%. Daneben gibt es Fixed-Fee-Modelle ab CHF 3'580 (Immobifix) bis CHF 12'000 (Neho). Die Provision ist nicht gesetzlich reguliert — Art. 417 OR erlaubt Gerichten lediglich, «unverhältnismässig hohe» Vergütungen zu kürzen.

Wie hoch ist die Maklerprovision in der Schweiz?

In der Schweiz gibt es keine gesetzlich festgelegte Maklerprovision. Die Höhe wird frei zwischen Auftraggeber und Makler vereinbart. Grundlage bilden die Art. 412 ff. des Obligationenrechts (OR), die den Mäklervertrag regeln. Art. 417 OR gibt Gerichten lediglich das Recht, eine «unverhältnismässig hohe» Mäklervergütung herabzusetzen — eine genaue Obergrenze definiert das Gesetz aber nicht.

In der Praxis haben sich je nach Sprachregion unterschiedliche Richtwerte etabliert:

• ●Deutschschweiz: 2–3% des Verkaufspreises. Der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT) nennt 2–3% als Branchennorm.
• ●Romandie: Rund 3%, teilweise auch höher. In Genf und Waadt liegen die Sätze traditionell etwas über dem Deutschschweizer Durchschnitt.
• ●Tessin und Graubünden: 4–5% sind keine Seltenheit. Besonders bei Ferienimmobilien, wo die Vermarktung oft international erfolgt, liegen die Sätze höher.

Alle genannten Beträge verstehen sich zuzüglich 8.1% Mehrwertsteuer, sofern der Makler MwSt.-pflichtig ist. Bei kleineren Maklerbüros unter CHF 100'000 Jahresumsatz kann die MwSt. entfallen.

Wer bezahlt die Provision?

In der Schweiz gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt die Provision. In der grossen Mehrheit der Fälle ist das der Verkäufer. Eine Kostenteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist zwar grundsätzlich möglich, kommt in der Praxis aber selten vor.

Wichtig: Die sogenannte Doppelmäkelei — also die gleichzeitige Vertretung von Käufer und Verkäufer durch denselben Makler mit Provisionsanspruch gegenüber beiden Parteien — ist nach Art. 415 OR grundsätzlich verboten. Der Makler verwirkt seinen Lohnanspruch, wenn er beiden Seiten dient, ohne dies offenzulegen.

Die Provision wird grundsätzlich nur bei Erfolg fällig — also wenn ein notariell beurkundeter Kaufvertrag zustande kommt. Wird das Objekt nicht verkauft, schuldet der Auftraggeber in der Regel keine Provision. Ausnahmen können im Maklervertrag für bestimmte Aufwandsentschädigungen vereinbart werden.

Provisionsmodelle im Vergleich

Neben der klassischen prozentualen Provision bieten immer mehr Anbieter alternative Vergütungsmodelle an. Der Markt hat sich in den letzten Jahren stark diversifiziert:

Pauschale (Fixed Fee): Ein fixer Betrag unabhängig vom Verkaufspreis. Besonders attraktiv bei hochpreisigen Objekten, da die absolute Ersparnis gegenüber dem Prozentmodell steigt. Nachteil: Der Makler hat weniger finanziellen Anreiz, den höchstmöglichen Preis herauszuholen.

Prozentual: Das klassische Modell. Der Makler verdient mehr, wenn er einen höheren Preis erzielt — das schafft eine Interessengleichheit mit dem Verkäufer. Bei Objekten unter CHF 500'000 kann das prozentuale Modell günstiger sein als eine hohe Pauschale.

Hybrid: Einige Anbieter kombinieren eine tiefere Grundgebühr mit einem Erfolgsbonus. So zahlt der Verkäufer beispielsweise CHF 5'000 Grundgebühr plus 1% bei erfolgreichem Verkauf. Diese Modelle sind noch selten, gewinnen aber an Verbreitung.

Ist die Provision verhandelbar?

Ja — und Sie sollten immer verhandeln. Die Maklerprovision ist in der Schweiz frei vereinbar, und die meisten Makler haben einen gewissen Verhandlungsspielraum. Folgende Faktoren beeinflussen die Höhe:

• ●Objektwert: Je höher der Verkaufspreis, desto eher lässt sich der Prozentsatz nach unten verhandeln. Bei Objekten ab CHF 2 Mio. sind 1–1.5% durchaus realistisch.
• ●Lage und Nachfrage: In begehrten Lagen (Zürich Seefeld, Genfer Seeufer, Zug) verkaufen sich Objekte schneller — der Aufwand für den Makler ist geringer, was den Provisionssatz drückt.
• ●Marktlage: In einem Verkäufermarkt mit knappem Angebot sind Makler eher bereit, bei der Provision nachzugeben. Im Käufermarkt steigt der Aufwand und damit tendenziell auch der Provisionssatz.
• ●Leistungsumfang: Ein Makler, der nur die Vermittlung übernimmt, verlangt weniger als einer, der professionelle Fotografie, Home Staging, virtuelle Rundgänge und internationale Vermarktung bietet.

Unser Tipp: Bestehen Sie immer auf einem schriftlichen Maklervertrag, in dem die Provision, der Leistungsumfang und die Vertragslaufzeit klar geregelt sind. Ein mündlicher Mäklervertrag ist zwar gültig, führt aber häufig zu Streitigkeiten.

Provision als steuerlicher Abzug

Die Maklerprovision ist in der Schweiz verkäuferseitig von der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig. Das heisst: Die Kosten für den Makler senken direkt den steuerbaren Grundstückgewinn und damit die geschuldete Steuer.

Die Grundstückgewinnsteuer wird auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis erhoben, abzüglich «wertvermehrender Aufwendungen» und «Anlagekosten». Zu diesen Anlagekosten zählen unter anderem die Maklerprovision, Notariatsgebühren und Inseratekosten.

Wichtig: Heben Sie die Maklerrechnung auf und deklarieren Sie die Kosten in der Grundstückgewinnsteuer-Erklärung. Ohne Beleg ist kein Abzug möglich. Die Regelungen variieren je nach Kanton — lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Steuerberater beraten.

Tipps: So finden Sie den richtigen Makler zum fairen Preis

• ●Mehrere Angebote einholen: Vergleichen Sie mindestens drei Makler. Achten Sie nicht nur auf den Provisionssatz, sondern auch auf den Leistungsumfang, die regionale Expertise und Referenzen.
• ●Leistungsumfang vergleichen: Der günstigste Makler ist nicht immer der beste. Fragen Sie gezielt: Sind professionelle Fotos, Grundrisse, ein virtueller Rundgang und Home Staging enthalten? Wird auf allen relevanten Portalen inseriert?
• ●Auf Transparenz achten: Ein seriöser Makler erklärt seine Preisstrategie, legt Vergleichsobjekte offen und informiert Sie regelmässig über den Vermarktungsstand. Misstrauen Sie Maklern, die keine Marktanalyse vorlegen können.
• ●Vertragslaufzeit prüfen: Achten Sie auf die Laufzeit des Maklervertrags. Üblich sind 3–6 Monate. Ein Alleinauftrag bindet Sie exklusiv — vereinbaren Sie ein Sonderkündigungsrecht, falls die Leistung nicht stimmt.
• ●Regionale Expertise: Ein Makler, der den lokalen Markt kennt, erzielt in der Regel bessere Ergebnisse. Fragen Sie nach Referenzobjekten in Ihrer Gemeinde oder Region.

Weitere Entscheidungshilfen finden Sie in unseren Ratgebern: Makler oder privat verkaufen?, Woran erkennt man einen guten Makler? und in der Gesamtübersicht Hauskauf Schweiz.